Revisione del catasto: un aggiornamento di cui non sentivamo il bisogno

È notizia degli ultimi tempi quella relativa alla revisione del catasto: lo scorso 5 ottobre, il Consiglio dei Ministri ha infatti approvato la revisione del sistema fiscale che, all’articolo 7, impegna il Governo ad attuare un’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale (da rendere disponibile a partire dal 1 gennaio 2026), con lo scopo di realizzare una vera e propria riforma. L’obiettivo? La costituzione di un sistema catastale basato – oltre che su una rendita parametrata ai valori di mercato – sul valore patrimoniale del bene, con un conseguente adeguamento periodico dei valori.

In questo modo, il Governo non ha fatto altro che esplicitare il preciso motivo della suddetta revisione: predisporre un ulteriore aumento della già sproporzionata tassazione sugli immobili.

Anche Confedilizia – nella voce del suo presidente Giorgio Spaziani Testa – è intervenuta su questo tema. Secondo Testa, in un’intervista rilasciata a La Stampa, “la revisione è coerente con le raccomandazioni della Commissione europea che chiedono all’Italia di ‘compensare’ la riduzione della tassazione sul lavoro con ‘una riforma dei valori catastali’. Il testo presentato conferma questo obiettivo, attraverso un’impostazione fortemente patrimoniale. Di fronte a tutto ciò, il giudizio dell’associazione della proprietà edilizia non può che essere estremamente negativo. La situazione, poi, è diversa da città a città: qualsiasi discorso sulle risultanze catastali – legate al valore o al reddito che siano – non può prescindere dall’utilizzo che di quei dati vuole farsi. E, poiché l’utilizzo è prettamente fiscale, la cosa da dire forte e chiara è che la priorità non è riformare il catasto, né rivedere gli estimi.”

Mi trovo personalmente d’accordo con questo punto di vista. Stiamo andando incontro a una riforma del catasto che tutto è meno che equa. Il fatto di fare una riforma catastale è giusto e condivisibile, ma non in questo modo, non in maniera così trasversale. Occorre tenere presente che, sul territorio del nostro Paese, ci sono immobili considerati veri e propri “fantasmi” (per la maggior parte concentrati nel Centro e Sud Italia) su cui l’IMU non viene pagata. L’aggiornamento catastale di cui tanto si sta parlando nell’ultimo periodo, allora, andrebbe fatto esclusivamente per questa tipologia di immobili, e non su quelli che – al contrario – generano valore per l’intero mercato. Il rischio concreto nella “generalizzazione” di una riforma di questo tipo è quello di dare un duro colpo al mercato immobiliare che, ricordiamo, fino a qualche mese fa presentava segno positivo, mentre negli ultimi 3-4 mesi ha subito il contraccolpo dato da un forte calo delle vendite. Occorre stanare gli immobili fantasma e tutti gli altri non congrui con i valori di mercato attualmente in auge nel nostro Paese.

Quella redatta dal Governo è quindi una norma estremamente vaga e generica, che lascerebbe all’Agenzia delle entrate, visto che il meccanismo è quello della delega, mano libera per intervenire in qualsiasi direzione possibile.

Tecnicamente, i tasselli del piano di revisione catastale previsto per il 2026 sono due: il primo prevede l’individuazione di strumenti da porre a disposizione di comuni e Agenzia delle entrate per velocizzare l’individuazione degli immobili non censiti, abusivi, o che non rispettano la relativa destinazione d’uso (ovvero la categoria catastale). E fin qui, ovviamente, nulla da ridire.

Alla prima fase del lavoro di revisione, la Legge delega in materia fiscale prevede però anche un’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati, da rendere disponibile – appunto – dal primo gennaio 2026. Ed è questo l’aspetto più contestato della riforma, che come detto porterebbe di certo a un importante aumento delle tasse sulla casa. L’obiettivo – dichiarato dallo stesso premier Draghi – dovrebbe essere quello di avere un quadro aggiornato del patrimonio immobiliare, al fine di contrastare irregolarità e abusi. Quindi, in conclusione: riforma sì. Trasversalmente no.  

Fonti utilizzate per la stesura di questo articolo: La Stampa, Economy Magazine, Informazione Fiscale.

Mercato immobiliare residenziale: la ripresa continua.

La pandemia non ha frenato la crescita del comparto, che segna un +73% nella compravendita di immobili.

L’Emilia Romagna è tra le regioni italiane più attive: il 13% degli annunci immobiliari pubblicati si concentra a Reggio Emilia e provincia.

Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare importanti segni di ripresa. I numeri parlano chiaro: le transazioni concluse nel primo semestre del 2021 sono in aumento rispetto gli anni precedenti, confermando dunque il positivo trend pre-pandemia. Si parla, a proposito di vendite e acquisti di immobili, di un aumento del +73,4% su base annua.

Siamo tra le regioni con più compravendite

In questo contesto incoraggiante di ripresa, l’Emilia Romagna si conferma tra le 10 regioni più attive del nostro Paese, grazie al netto aumento del numero di transazioni rispetto lo scorso anno. Il 75% degli emiliani preferisce immobili con più di due locali (confermando la tendenza nazionale) e una metratura media superiore ai 110 metri quadrati. In alcune province, poi, come Piacenza, Rimini e Parma la preferenza si orienta verso immobili di metrature addirittura superiori alla media: nella vicina Parma è infatti stata registrata una forte vendita di quadrilocali.

Non tutto è oro quel che luccica, però. Se da una parte la domanda continua a crescere, lo stesso non può dirsi per l’offerta: la conseguenza è un prolungarsi dei tempi di mercato sia per le vendite sia per gli affitti. Per questi ultimi la tempistica media è infatti cresciuta del +39% rispetto lo stesso periodo del 2020; le vendite, invece, hanno subito un rallentamento del 19,8%.

A Reggio 26.655 immobili in vendita

Se guardiamo al numero di immobili presenti sul mercato , si attesta intorno al 13% la percentuale di annunci immobiliari della regione pubblicati nella sola nostra provincia (suddivisi per 26.655 case in vendita e 3.916 in affitto). Il maggior numero di annunci immobiliari è pubblicato nel comune di Reggio (il 44% del totale).

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita a Reggio Emilia è inferiore del 18% rispetto alla quotazione media regionale, pari a 1.850 euro al metro quadrato: per intenderci, circa il 55% in meno rispetto ai prezzi medi nella provincia di Savona (la più costosa d’Italia) e il 142% in più se paragonati a Biella, la più economica di tutta la penisola.

Guardando alle singole città della provincia reggiana, infine, quella con le tariffe più convenienti risulta essere Vetto (550 euro al metro quadrato), mentre la più cara Albinea (1900 euro al metro quadrato).

Affitti: la periferia Nord è la più ambita

A ottobre 2021 – periodo preso in esame dal report di immobiliare.it – per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media 8,53 euro al mese per metro quadrato, con un aumento del +2,77% rispetto al 2020. Negli ultimi due anni, poi, il prezzo medio all’interno del Comune ha raggiunto l’apice nel mese di maggio 2020, con un valore di € 8,60 al metro quadro (quindi poco superiore al valore odierno). Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso, al contrario, è stato quello di dicembre 2019, ovvero 7,70 euro al metro quadro.

Guardando alle singole zone del comune di Reggio Emilia, nel mese scorso il prezzo più altro è stato registrato nella periferia Nord con 8,89 euro al metro quadro; il più basso nella periferia est,  8,00 euro al metro quadro.

Vendite: ottobre 2021 il mese più caro

Per quanto riguarda gli immobili residenziali in vendita, il prezzo medio richiesto si aggira intorno alla media di 1.674 euro al metro quadrato, in aumento rispetto ad ottobre 2020, un +5,82%.

Il mese di ottobre è stato il mese, negli ultimi 2 anni, in cui so è registrato il prezzo più alto. Chiudendo con le zone più ambite, nel caso degli immobili in vendita, la periferia Sud ha registrato i prezzi più alti (1890 euro al metro quadro), mentre quello più basso lo si è riscontrato nella periferia Nord, che ha segnato un valore di 1457 euro al metro quadro.

Fonti per la stesura dell’articolo:

immobiliare.it – Idealista – Mercato Immobiliare

Il mercato immobiliare logistico procede a gonfie vele, nonostante la pandemia

Il forte impatto della pandemia non rallenta il mercato immobiliare logistico, che si riconferma – anche nel secondo semestre del 2020 – in ottima salute (ma con performance nettamente migliori registrate al Nord Italia). La fotografia del nostro Paese ci è fornita dal Borsino Immobiliare della Logistica, per questa edizione redatto in collaborazione con il Dipartimento di Ricerca interno di World Capital e Nomisma.

Qualche numero

Quello scorso è stato un anno difficile anche per gli operatori della logistica, chiamati a far fronte a nuove e rinnovate esigenze dei consumatori, così come a un generalizzato aumento degli acquisti sul web. Il report del Borsino Immobiliare della Logistica (con numeri e dati riferiti al secondo semestre del 2020), però, parla chiaro: il mercato gode di buona salute, nonostante l’inevitabile peso della pandemia. A rivelarsi particolarmente interessante è un dato nello specifico: le trattative chiuse entro l’anno solare sono arrivate a toccare la soglia record del 95%. Più nel dettaglio, il 58% delle trattative si conclude addirittura nell’arco di otto mesi, mentre il restante (38%) viene portato a termine entro otto – dodici mesi.

Gli spazi più richiesti

Durata delle trattative a parte, anche il numero concerne le metrature dei capannoni si rivela particolarmente interessante: i tagli più desiderati dagli operatori logistici sono le superfici comprese tra i 5mila e i 15mila mq, pari al 38% del totale degli intervistati. Poi, il 33% delle richieste va a riguardare gli spazi con misure superiori ai 15mila metri quadri, mentre per quelli di 5mila mq o inferiori, la richiesta si aggira intorno al solo 29%. Infatti, si legge nel report, vi è un netto incremento nella ricerca di spazi di grandi dimensioni rispetto all’anno precedente (+38%).

E riguardo gli sconti?

Un altro dato estrapolato dal report di World Capital e Nomisma è quello riguardante le richieste di sconto sulle tariffe di locazione. Per il 67% dei casi vengono applicati sconti che si aggirano tra il 10% e il 20%. Un tasso di sconto inferiore al 10%, invece, è stato utilizzato in una minoranza di casi (solo il 22%), mentre ancora più rari sono stati gli sconti superiori al 20% (11% dei casi).

La situazione zona per zona

Come detto, il mercato immobiliare logistico italiano permane comunque in una situazione di innegabile vivacità. Dal Borsino, però, è possibile notare differenze di tipo geografico, che posizionano il Nord Italia al primissimo posto nazionale per quel che riguarda i canoni di locazione medi: quest’ultimo è trainato da due poli, Milano e Genova (il primo con un minimo di 53 euro al metro quadrato e un massimo di 60), seguiti dal Centro Italia, in cui dominano Prato e Firenze (quest’ultima con un canone di locazione medio massimo di 72 euro al metro quadro).

Per quel che riguarda l’Emilia-Romagna, al primo posto per costi di canone troviamo il capoluogo Bolognese, grazie alla sua media che si aggira tra i 45 e i 53 euro a metro quadro.

I valori, in definitiva, confermano un settore immobiliare ormai stabile, in grado di presentare canoni in leggero rialzo per gli immobili di nuova costruzione.

Giovani under-36 e mutui: la svolta è vicina

All’interno del Decreto Sostegni Bis – dal valore complessivo di 38 miliardi di euro – è prevista anche una serie di agevolazioni per facilitare i giovani nell’acquisto della loro prima casa. Tra le principali misure, la cancellazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, e niente anticipo (grazie al potenziamento del Fondo di garanzia).

A livello fiscale, il Decreto dovrebbe finalmente approvare una serie di esenzioni da alcune delle imposte previste nell’acquisto della prima casa, oltre a un credito di imposta da recuperare attraverso la dichiarazione dei redditi (ma solo in caso di immobili soggetti a Iva), e infine una riduzione del 50% dell’onorario notarile sulla compravendita. Il tutto per agevolare, e di molto, l’acquisto della prima casa da parte dei giovani che al momento della stipula del contratto non avranno ancora compiuto i 36 anni d’età.
Inoltre, per i mutui relativi all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione della prima casa, verrà stabilita l’esenzione dall’imposta sostitutiva (che equivale allo 0,25% del finanziamento totale) delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse riguardo le concessioni governative.
Non solo bonus fiscali, però. il Fondo di garanzia sui mutui, infatti, fornirà agli under 36 una garanzia statale fino al 100% del valore dell’immobile (ad oggi il tetto limite è del 50%). In pratica, i giovani potranno ottenere dalla banca un prestito in grado di coprire per intero il prezzo della casa, senza quindi versare l’anticipo.
Per tutti i giovani interessati a fare il “grande passo”, allora, non c’è tempo da perdere, perché le agevolazioni elencate saranno valide per le compravendite di immobili effettuate entro la fine del 2022.

L’acquisto della prima casa da privato

Passando all’atto pratico, utili sono le due simulazioni proposte da Facile.it e Mutui.it. Nel primo caso viene presentato l’acquisto di una casa da un privato, alla cifra di 150mila euro. Considerando le imposte di registro, ipotecaria, catastale e l’imposta sostitutiva sul mutuo (il cui importo è ipotizzato in 120mila euro), il totale ammonterebbe a 1.942 euro, escluso l’onorario notarile. Con le prossime misure previste dal Decreto Sostegni Bis, quindi, tutte queste spese verrebbero azzerate, determinando un beneficio dello stesso identico valore.

E se si acquista casa da un’impresa?

In caso di acquisto della prima casa da un’impresa (quindi con vendita soggetta a Iva), secondo la simulazione di Facile.it e Mutui.it i vantaggi sarebbero ancora maggiori. Ipotizzando lo stesso valore dell’immobile (150mila euro) e dell’importo del mutuo (120mila euro), il risparmio a livello di imposte sarebbe pari a 900 euro, più un credito di imposta di 6mila euro (pari quindi all’Iva del 4% sul valore totale dell’immobile) da portare in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche. Oltre ovviamente alla riduzione delle spese notarili.

Cosa resta da pagare

In definitiva, le misure previste dal Decreto Sostegni Bis (insieme al taglio delle tasse fino al 2022) permetteranno un notevole abbattimento dei costi, spalancando così le porte del mercato immobiliare a molti giovani che fino a questo momento hanno incontrato non poche difficoltà nell’acquisto della loro prima casa. Rispetto al passato, allora, resterebbero da pagare solo l’onorario del notaio per il rogito e l’eventuale parcella dovuta all’agenzia immobiliare.

Fonte: Trend Online

Il mercato immobiliare reggiano ha segno positivo. Le quotazioni delle nostre case: cosa è cambiato nell’anno del Covid-19.

Reggio Emilia isola felice: la provincia emiliana è infatti una delle poche realtà in Italia a non aver subito la flessione dei prezzi di acquisto e affitto dovuta alla pandemia in corso. Albinea regina della classifica acquisti, con 1.790 euro al metro quadro; il comune di Rubiera domina il fronte affitti, grazie alla sua media di 9,50 euro mensili.

I costi di acquisto nella nostra provincia

L’anno di pandemia ha influenzato il mercato immobiliare sotto diversi aspetti. Tra questi rientra quello riguardante i prezzi degli immobili residenziali, che in quasi tutta Italia hanno registrato una leggera flessione. Reggio, però, può considerarsi un’isola felice.
Immobiliare.it ha reso disponibile una interessante mappa interattiva in cui vengono mostrati i prezzi medi di vendita e affitto degli immobili nella nostra provincia. Per citare qualche numero, a febbraio di quest’anno il prezzo di vendita al metro quadro toccava i 1.391 euro. Addirittura, e questa rappresenta una tendenza inversa se confrontata con il resto d’Italia, nel secondo mese del 2021 è stato registrato un aumento dell’1,9% rispetto a febbraio 2020 (all’epoca si parlava infatti di 1.365 euro al metro quadro).
Negli ultimi due anni, inoltre, si nota che il prezzo medio nella provincia di Reggio Emilia ha raggiunto il suo apice proprio nel mese di febbraio 2021, con il valore di 1.391 euro al metro quadro. Dall’altra parte, il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato giugno 2019: per un immobile in vendita erano sufficienti 1.339 euro.
È possibile notare poi evidenti differenze anche tra comune e comune. Nel corso di febbraio 2021, il prezzo richiesto per gli immobili reggiani in vendita è stato più alto nel comune di Albinea, con 1.790 euro al metro quadro. Al contrario, il prezzo più basso si è registrato nel comune di Villa Minozzo, con una media di 704 euro al metro quadrato.
Il comune di Reggio si posiziona al secondo posto, grazie ai suoi 1.607 euro al metro quadro. Anche per quest’ultimo il mese più prolifico degli ultimi due anni è stato quello di febbraio 2021, mentre per trovare la quotazione più bassa bisogna tornare a giugno 2019, quando il prezzo medio di acquisto era di 1.476 euro.

Fronte affitti: bastano 7,60 euro al metro quadro
Scenario affitti a Reggio e provincia.

Per affittare una casa, sempre a febbraio di quest’anno, Immobiliare.it ci dice che sono necessari in media 7,60 euro al metro quadrato (più in generale, i prezzi oscillano tra i 4,90 euro e i 9,50 euro). Un aumento, questo, del 7,04% rispetto a febbraio dello scorso anno, quando i costi mensili si aggiravano sui 7,10 euro.
Addirittura, il grafico mostra come la situazione affitti attuale sia la migliore dal lontano novembre 2012: allora, per affittare casa nella nostra provincia, erano sufficienti 7,20 euro al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso in questo lasso di tempo è stato quello di dicembre 2015: per un immobile in affitto bastavano infatti 6,60 euro per metro quadrato.
La classifica dei comuni più costosi in questo caso cambia: al primo posto troviamo Rubiera, con 9,50 euro al mese per metro quadro. Il prezzo più basso, invece, è stato registrato nel comune di Brescello, grazie alla sua media di 4,90 euro mensili. Il comune di Reggio Emilia anche in questo caso si classifica al secondo posto, con i suoi 8,40 euro.

Uno sguardo alla situazione nazionale.

Come detto, Reggio Emilia può vantare una situazione del tutto eccezionale, tanto da conferirgli il titolo di ‘isola felice’. Il panorama italiano, al contrario, appare più scoraggiante. Dopo un inizio di 2021 all’insegna del trend ribassista, i prezzi delle case in Italia sperimentano un ulteriore calo dello 0,9% a febbraio, attestandosi a 1.719 euro al metro quadro.
L’indice generale dei prezzi (fornito da Idealista) osserva cali in addirittura sedici regioni rispetto a gennaio. Quelle maggiormente colpite dal segno meno sono le Marche (-3,3%), seguite da Lombardia (-2,9%), Molise (-1,7%) e Umbria (-1,4%). Altre dieci regioni segnano contrazioni che vanno dall’1% dell’Abruzzo allo 0,2% della Basilicata.
Anche i mercati cittadini sono caratterizzati da una prevalenza di segni negativi, che riguardano 75 dei 110 capoluoghi analizzati dal report di Idealista. Le città in cui si registrano i maggiori cali a livello nazionale sono Cuneo (-4,9%), Fermo (-5,9%) e Agrigento (-10,4%). Dal lato opposto, invece, i maggiori incrementi rispetto al primo mese del 2021 spettano ad Aosta (3,1%), Ragusa (2,4%), Mantova e Messina (2,1%).
In ultima istanza, uno sguardo sulle maggiori città italiane. Bologna si conferma in buono stato di salute (come del resto l’Emilia-Romagna tutta), con un calo marginale di -0,2%. Tra le situazioni in progressiva contrazione appare invece Milano, i cui prezzi di vendita scendono fino al -1,8%.

Ti interessa conoscere la situazione dell’edilizia industriale? Ne abbiamo parlato nello scorso articolo, clicca qui.

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Tra cali di costruzione e aumento dei prezzi: la situazione dell’edilizia industriale e residenziale nell’ultimo decennio.

Considerevole calo dell’edilizia residenziale reggiana negli ultimi dieci anni. Più costante nel tempo quella industriale, che dal 2013 al 2018 ha occupato una nuova superficie di 484.000 metri quadrati adibiti ad aree produttive. Parma, Modena e Bologna ancor più “costruite”.

L’edilizia industriale regge il colpo

Nella nostra provincia l’edilizia industriale ha retto meglio di quella residenziale. Qualche numero per comprendere la situazione: tra il 2013 e il 2018 sono stati costruiti 604 nuovi fabbricati a uso produttivo o commerciale, distribuiti su di una superficie complessiva di 484.000 metri quadrati. 

Se si guarda al solo comune di Reggio Emilia, invece, i numeri calano: il sistema produttivo occupa solo il 5% del territorio, il che significa 1.158 ettari di terreno utilizzati a scopi commerciali. Nel complesso, si parla di 1.500 edifici aventi una superficie media di 4.000 metri quadrati circa. 

Dei 1.158 ettari, 400 si concentrano esclusivamente nelle cinque maggiori aree produttive reggiane (quelle specializzate), vale a dire la zona industriale di Mancasale, il Villaggio Crostolo, la zona Annonaria, Corte Tegge e lo spazio che si estende tra Gavassa e Prato. I restanti occupano invece insediamenti di piccole aziende, aree polifunzionali e microzone produttive, stanziate soprattutto lungo la via Emilia – direzione Parma – o fuori dai contesti urbani.

Il confronto tra Reggio Emilia e le province vicine

Il quadro industriale regionale vede Bologna e Modena in cima alla categoria riguardante le nuove costruzioni, seguite da Parma, Piacenza e infine Reggio Emilia. Tuttavia, la forza economica della nostra provincia rimane comunque tra le maggiori di tutta l’Emilia-Romagna. 

Ultimo fattore da sottolineare, quello riguardante gli incentivi comunali: infatti, le aree produttive (con particolare riferimento a quelle specializzate sopracitate) sono tutt’altro che immobili nel tempo. 

Basti pensare all’esempio di Mancasale, che in tre anni ha visto più di un quinto delle aziende lì presenti sfruttare gli incentivi per riqualificare o ampliare il vecchio stabilimento.

Edilizia residenziale: aumentano i costi

Sul fronte residenziale, la scarsa disponibilità di nuovi immobili negli ultimi dieci anni ha scatenato un fenomeno purtroppo prevedibile: l’aumento dei prezzi delle case, sia di vendita sia di affitto.

Secondo una ricerca di Immobiliare.it – che ha tenuto conto dei dati relativi al solo 2020 – il problema in questione riguarda soprattutto Modena (i cui costi di vendita raggiungono il picco del +6,7%) e Rimini (dove i costi di affitto sono saliti dell’11,8%). Nell’anno del Covid, in Emilia-Romagna il prezzo delle abitazioni in vendita è cresciuto in media del 3%.

Significativo anche l’aumento del costo per le locazioni, dove la media regionale tocca l’8,2% in più. Come detto, la classifica viene dominata in vetta da Rimini, seguito in coda da Reggio Emilia, che presenta un aumento dei costi di affitto del 9,3%. 

Analizzando qualche dato, riscontriamo che per acquistare una casa in Emilia sono necessari in media 1.940 euro al metro quadro; per affittarla, invece, ne “bastano” 10. Sicuramente la crisi economica data dalla pandemia ha ingigantito il problema, ma un altro fattore appare quanto mai fondamentale: si è costruito meno, e di conseguenza quel poco viene pagato di più.